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陳偉:物業管理的價格機制

為什么會出現物業費價格難以反映價值?為什么物業費難以反映供求關系?為什么物業費難以反映交易雙方的共識?陳偉先生綜合分析物業管理價格亂象,一針見血地指出:物業管理“市場失靈”的本質特征是“價格失靈”。

完善價格機制,要培養消費理念,以酬金制服務成本定價為基礎,對前期物業管理嚴格核準收費,推行價格公開透明,輔以最低價格保護的扶持激勵。通讀之后我們發現,《深圳特區物業管理條例》本次關于物業服務價格監管的修訂思路,與陳偉先生2011年就已發表的此文完全契合。

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住房和城鄉建設部房地產市場監管司副巡視員  陳偉
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【全文如下】

物業管理的本質是市場化。與其他商品市場一樣,物業管理市場是由供求、價格、競爭三個要素共同構成的一個相互聯系、相互作用和相互制約的有機體系,與供求、價格、競爭三要素相對應,物業管理市場機制包括了供求機制、價格機制和競爭機制。其中,價格機制通過顯示價格信號,調節市場的供求關系,合理配置生產要素資源,在物業管理市場機制中處于核心地位。因此,物業管理的價格機制問題,是研究物業管理市場機制的最佳切入點。

【一】物業管理市場價格的亂象

一個良性運行的商品市場,其價格機制應當顯現出以下三個基本特點:一是商品價格基本反映了商品價值。價格由生產經營的社會平均成本、法定稅費加上合理的商業利潤構成,低于生產成本或者包含超額暴利的價格,僅為個別的非常態的市場現象。二是商品價格基本反映了供求關系。價格起到協調和平衡供求關系的作用,較高的價格趨于抑制消費者購買,同時刺激生產;較低的價格則鼓勵消費,同時抑制生產,價格是顯示供求關系的重要信號。三是商品價格基本反映了買賣雙方意愿。雖然面對同一商品或者服務,買賣雙方的價格訴求存在差異,但最終成交的商品價格是雙方競價博弈后形成的共同決定,是雙方一致認可的價格共識。反觀物業管理市場,如果以上述三個標準作為衡量和評價的參照坐標,其價格機制距離良性運行狀態可謂相差甚遠,概括地說,當前物業管理的市場價格呈現出三大亂象。

亂象之一:

多數居住物業的服務價格無法反映真實價值

十年來,各地最低工資標準以每年10%的增幅提高,全國消費品價格指數以每年3%~5%的比例上升,水、電、油、氣等資源能源價格逐年上調,生產要素價格的上漲推動了物業服務成本的逐年遞增,而絕大多數普通居住物業的物業服務收費標準并無上調。服務成本剛性增長和服務價格缺乏彈性的雙重擠壓,不僅吞噬了物業服務企業本已微薄的利潤空間,甚至出現收費標準低于服務成本的倒掛現象。物業服務價格的長期停滯與房地產價格的飛速上揚形成了鮮明的對比,同樣是價格偏離價值,物業服務業與房地產業的偏離方向卻是南轅北轍。

亂象之二:

物業服務價格無法反映市場供求關系的變化

一方面,雖然大多數普通居住物業和政策性住房的物業收費標準明顯偏低,但并沒有起到抑制低端物業服務市場供給的作用。中國物業管理協會“物業管理行業生存狀況調查報告”顯示,1994-2004年十年間物業服務企業以每年133%的速度猛增,2004年以后,雖然增速有所放緩,但物業服務企業的數量仍呈逐年遞增的趨勢,到2008年,全國物業服務企業的總數已超過58000家,長期的價格停滯(實際上是變相降價)并沒有影響人們投資物業管理行業的熱情,低端物業服務過度供應已是不爭事實。另一方面,雖然人們對高端物業服務的需求不斷增長,雖然目前能夠供應高品質的優質服務的品牌企業依然是鳳毛麟角,但價格對高端物業服務供求關系的反應并不敏感,近幾年,高端物業服務的市場價格呈現停滯甚至下降趨勢,并未能夠與服務成本和品牌價值實現同步增長。

亂象之三:

物業服務價格無法反映買賣雙方的交易共識

從大多數從事普通居住物業管理的企業(賣方)的角度,普遍認為在成本激增的情況下,按照原有的物業服務收費標準經營已經無利可圖甚至虧本,為了實現應有的價值補償以維持生存,除了部分企業可以依靠開發商的補貼以外,其余的只能從降低服務成本(通常的代價是降低物業服務品質)和增加物業管理以外的收入(通常的做法是經營物業共有部分)兩方面入手,如此勢必引發業主的不滿和客戶關系的惡化。從大多數普通業主(買方)的角度,普遍認為在業主缺乏競價能力的情況下,由建設單位或者物業服務企業擬定物業收費標準的行業慣例,存在著過分追逐商業利益的道德風險,不利于業主利益的保護,在不認可物業服務價值和不了解物業服務成本構成的情況下,他們往往認為收費標準偏高,加上每個業主對物業服務內容理解的不同和客戶滿意程度的差異,許多業主趨向于懷疑收費標準的合理性。除了不顧價值規律一味地反對漲價以外,多數不滿業主的習慣性做法就是拒交物業服務費,從而導致物業服務收費率的降低和企業經營狀況的惡化。

【二】價格機制調節功能的失靈

根據傳統的經濟學理論,在健全的市場機制中,價格機制與供求機制憑借競爭機制形成相互作用、相互制約的雙向調節關系。價格機制通過價格的漲落調節商品供求的數量,促進社會資源的有效配置;供求機制通過供求數量的增減影響商品價格的水平,促進市場均衡價格的形成。從物業管理市場價格的三大亂象中,我們不難看出,以價格機制為核心的物業管理市場機制,在實際運行過程中存在著“市場失靈”的困境:一方面,物業服務價格的穩定性過強,市場無法通過價格的升降及時有效地調節供求關系;另一方面,物業服務價格的敏感性過弱,市場無法通過供求關系的變化及時有效地調節價格漲落。無論是過強的穩定性還是過弱的敏感性,在物業管理市場中,價格作為市場信號的作用被大大地削弱了,物業管理“市場失靈”最直接的表象就是服務價格缺乏彈性,在這個意義上,物業管理“市場失靈”的本質特征是“價格失靈”。

物業管理市場之所以出現“價格失靈”的現象,有其深層次的客觀原因,為了便于研究,我們不妨以房地產行業為比較參照系,分別從市場的買方主體、產品的交易方式和價格的決定因素三個維度逐一進行分析。

買方主體:

業主大會表決程序復雜協商成本高昂

從市場的買方主體來看,房地產市場的買方主體為單個的不動產買受人,開發商與買受人之間是一對一的買賣關系,買賣雙方意思表示一致就能迅速成交;而在建筑物區分所有的情況下,物業服務的買方是由全體業主構成的業主大會,相對于單個賣方的物業服務企業,代表眾多業主的業主大會在進行包括服務價格調整在內的買方決策時,面臨著表決程序復雜和協商成本高昂的難題,使得物業服務價格不可能像房地產價格那樣依據供求關系的變化隨時產生波動。

交易方式:

物業管理是無形服務的持續性交易

從產品的交易方式來看,房地產交易是有形商品的一次性交易,買賣雙方簽約之后,賣方交付物業,買方支付價款,雙方履約事項基本完成,合同目標基本得以實現;而物業管理是無形服務的持續性交易,物業服務合約的期限短則一年,多則三五年,買賣雙方簽約僅僅是履約行為的開始,簽約時確定的服務價格在整個合約期內均受到保護,任何一方在合約期內擅自變動服務價格,都存在違反合約的法律風險。

價格決定因素:

成本是物業服務定價的基本依據

從價格的決定因素來看,房地產價格中的成本影響力較小,決定房地產價格的根本因素是供求狀況,近幾年房地產價格因為需求旺盛持續飆升便是明證;而物業服務價格具有成本決定性,無論采用包干制還是酬金制的收費模式,服務成本都是物業服務定價的基本依據,除房地產開發產生的增量房以外,物業服務的需求相對恒定,由于不存在房地產市場的開發周期問題,一旦市場上物業服務的需求增加,物業服務的供應跟進相對較快。服務價格的成本決定性和供求關系的相對恒定性,不僅有助于我們合理解釋物業管理“價格失靈”的現象,而且有助于我們準確把握物業服務市場價格調控的政策走向

前期物業管理階段:

價格失靈與濫用初始定價權直接相關

在前期物業管理階段,物業管理市場“價格失靈”現象與建設單位濫用前期物業服務費用初始定價權直接相關。在房地產市場競爭壓力較大的情況下,建設單位為了營銷的需要,常常不惜將低于服務成本的物業服務費作為賣點,吸引客戶的目光以促成銷售目標的實現。建設單位以向物業服務企業支付補貼為代價,維持前期物業管理活動,此舉不僅助長了物業服務企業不正當競爭的風氣,而且造成了業主低價優質的價格錯覺,誤導了消費者的價格判斷,為日后物業服務企業與業主大會的價格分歧埋下了隱患。在房地產市場景氣的情況下,物業服務費作為銷售條件無足輕重,建設單位常常利用初始定價權盡可能抬高前期物業服務費的標準,此舉在為與其關聯的前期物業服務企業謀取利益的同時,也為日后物業服務企業與業主大會的競價談判創造了有利條件,但是過分高于服務成本的前期物業服務費用勢必在市場比較中為業主所發覺,業主日后壓低服務價格的訴求或者拒交服務費用的反彈在所難免。由此可見,建設單位在前期物業管理階段對初始定價權的濫用,不僅人為扭曲了價格機制,導致市場無法通過供求機制發現真實價格,而且其預先設立的不符合價格規律的價格標本,誤導了消費者,增加了日后物業服務企業與業主大會進行物業服務價格談判的成本。

日常管理服務階段:

價格失靈與利用信息不對稱謀利相關

在日常管理服務階段,物業管理市場“價格失靈”的現象持續存在,與物業服務企業利用信息不對稱謀取商業利益的運營策略不無關系。在包干制收費模式之下,面對不斷上漲的物業服務成本,考慮到提高物業服務收費標準的現實困難,大多數物業服務企業趨向于利用服務產品無形性的特點,選擇人為壓低成本的方式保證企業預期利益的實現,其結果必然造成服務數量的減少和服務品質的降低,并最終導致業主共同財產權益的貶損。在酬金制收費模式之下,無論基于固定酬金還是比例酬金的贏利方式,物業服務企業都缺乏控制服務成本的內在動力。采用固定酬金方式的物業服務企業,在酬金收益得到保證以后,往往傾向于將物業服務支出全部用完,以免由于物業服務支出的盈余可能導致日后預收物業服務資金的減少(即物業服務收費標準的下降);采用比例酬金方式的物業服務企業,為了獲取較高的服務酬金,往往傾向于人為提高服務成本,有的甚至采取較為隱蔽的內部市場化的方式,通過外包業務給關聯的專項服務企業謀取雙重商業利潤。由此可見,物業服務企業出于自身商業利益的考量,被動應對服務價格缺乏彈性的難題,在一定程度上強化了物業服務市場的“價格失靈”,使得價格機制在調節物業服務的供求關系、實現物業服務的資源配置和促進市場主體的公平競爭中的核心支配作用無法得以實現。長此以往,不僅制約了物業服務市場的良性健康發展,也侵害了業主的共同財產權益。

    

【三】現行價格管控政策的局限

補救物業管理市場的“價格失靈”,是政府運用行政手段干預物業服務價格的根本動因。考慮到現階段我國物業管理市場仍處于初級發展階段,業主與物業服務企業之間的自由競價機制尚未形成,尤其是普通居住物業和政策性住房的物業管理涉及民生問題,長期生活在福利制住房體制下的民眾對有償物業服務的接受和適應需要一個過程,政府對物業管理的價格形成實施了必要的行政干預,在國家層面相繼出臺了《物業服務收費管理辦法》、《物業服務成本監審辦法》以及《物業服務收費明碼標價規定》等一系列法規政策,其主要內容是通過政府指導價方式,對部分類型物業的管理服務價格實現監督和管理。應當肯定的是,這些政策的制定和實施,在一定程度上有助于解決物業服務定價過程中建設單位、物業服務企業和業主之間的信息不對稱問題,對于維護業主利益、提高定價效率、減少價格爭議,具有一定的積極意義。但是,由于對市場規律認識不足,對行業特征把握不夠,加上監督觀念的保守陳舊,導致現行價格管控政策存在著諸多的局限性,使其無法在培育和推動物業管理市場發展方面發揮應有作用。

價格管控政策缺乏對價值規律的遵循

我們注意到,對物業服務價格實行政府指導價的法律依據,是《價格法》第十八條的規定,在《物權法》出臺和房屋私有化的大背景下,將基于房屋私有財產權產生的物業管理納入“重要的公益性服務”實行政府指導價,其合理性已經存疑。即使如此,按照《價格法》第二十一條的規定,政府指導價的制定,應當綜合考慮商品或者服務的社會平均成本、市場供求狀況、國民經濟和社會發展要求以及社會承受能力等四個要素,但是,各地在物業管理價格管控政策的制定過程中,往往忽略了社會平均成本、市場供求狀況和經濟發展水平變動的客觀規律,更多地以社會承受能力作為定價依據,其結果是普通居住物業服務收費普遍偏低。在政策執行過程中,大多數地方政府價格主管部門未能做到定期公布物業服務基準價標準(有的長達十年),使得政府指導價變相蛻化成了政府定價,失去了“指導”的功能和價值,反過來為物業管理市場的“價格失靈”提供了政策庇護。

價格管控政策缺乏對經營者權益的尊重

物業管理價格政策,作為實現行政管理目標的手段,其價值取向應當是買賣雙方權利的均衡和利益的互惠。過分考慮消費者經濟利益的價格政策,必然導致對經營者權利的漠視,破壞交易的公平秩序,并影響市場的良性運轉。以北京市為例,該市的物業服務收費政策明確規定,經濟適用住房小區物業服務收費執行政府指導價,收費標準“不能上浮、下浮不限”,而且從2006年至今,物業服務收費基準價和電梯、水泵運行維護費指導價的標準未作任何調整,以社會平均服務成本為基礎制定的政府指導價,不僅不考慮服務成本剛性增長的現實,而且附加以“只下不上”的約束條件,對作為經營者的物業服務企業是顯失公平的。面對如此苛刻的價格管制,物業服務企業的應對途徑只有兩條:要么不擇手段地壓縮服務成本,其代價往往是降低服務品質,引發業主不滿,破壞良好互信的客戶關系;要么不顧體面地退出在管項目,其后果往往是小區秩序混亂,企業形象受損,影響和諧穩定的社區環境。

價格管控政策缺乏專業力量的支撐

物業管理價格政策的制定和實施是一項專業性很強的工作。在物業服務定價成本監審工作中,價格管理部門在核定物業服務政府指導價的成本時,除了要具備會計學的專業知識外,還必須掌握物業管理企業的財務制度,了解物業服務產品的基本特征,才能妥善處理好服務標準與服務成本的關系,才能有效解決經營者和監管者成本信息不對稱的問題。在物業服務價格監督檢查工作中,價格主管部門應當根據不同類型的收費模式采取不同的監管方法。對采用包干制收費的物業管理項目,應重點檢查其服務品質與服務價格的對應性;對采用酬金制的物業服務項目,應重點檢查物業服務支出的合理性和賬目公開的透明度。實際操作中,由于權力本位觀念的導向,價格主管部門未能充分發揮房地產主管部門及財政主管部門在物業服務價格監管中的作用,由于第三方物業服務價格評定機構的缺少,價格主管部門依靠自身力量開展數量龐大的價格監管工作,專業管控能力不足的問題日益凸現。

價格管控政策缺乏配套措施的跟進

物業管理價格管控是一個系統工程。在現行政策原則性規定的基礎上,必須輔之以具體實用的配套文件,方能保證政策目標的有效落實。在政策執行過程中,酬金制收費模式遇到的問題最為典型。根據《物業服務收費管理辦法》的規定,實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金兩部分,由于物業服務支出為所交納的業主所有,屬于代管性質,所以這部分費用不屬于物業服務企業的收入,不應作為物業服務企業繳納營業稅的稅基,但由于沒有相關配套政策跟進,稅務部門在執行稅收政策時始終未將酬金制與包干制區別對待,企業合理避稅和業主減輕負擔的目標無法實現,酬金制收費政策的相關規定形同虛設。

【四】物業管理價格機制的完善

物業硬件的迥異、人員素質的參差,服務內容的不同、服務深度的差異,似乎都表明物業服務價格應當由市場決定,而非政府所能干預,但這僅僅是理想狀態下物業管理市場的假設。現實中,物業管理市場“價格失靈”的天然缺陷,物業服務產品“準公共性”的基本特征,政府調控事關民生商品和服務的路徑依賴,以及物業管理買賣雙方的力量失衡,都決定了現階段物業管理市場的良性運行離不開政府監管作用的充分發揮。

在總結物業管理市場亂象、剖析價格機制失靈原因和評估價格管控政策得失的基礎上,以尊重市場和鼓勵競爭為前提,我們在進行完善物業管理價格機制的戰略規劃時,應當遵循的基本思路是:以消費理念培養為先導,理性認識物業管理價值;以服務成本定價為基礎,建立成本價格聯動機制;以前期物業管理為重心,嚴格執行收費核準制度;以價格公開透明為手段,推行價格定期公示制度;以扶持激勵政策為保障,實行最低價格保護政策。

以消費理念培養為先導

理性認識物業管理價值

當前我國的恩格爾系數依然較高,消費者趨向于將有限的收入用于支付能夠給他們帶來最大滿足的衣食住行。由于人們更多地基于習慣而非理性來判斷物業管理的效用,對物業管理價值的認識誤區導致物業服務需求的弱偏好,與其他生活必需品相比,物業服務消費自然居于次要的地位。要改變業主物業服務需求動力不足的現狀,首先必須修正人們對物業管理的認識偏差,引導人們從財產價值的層面理解物業管理,告訴人們良好的物業管理可以帶來不動產投資收益的增加,從而在理性上接受合理的物業服務價格,逐步促進業主與物業服務企業價格共識的達成。

以服務成本定價為基礎

建立成本價格聯動機制

物業服務價格的成本決定性和物業服務需求的相對恒定性,決定了物業服務成本是物業服務定價的基本依據。以服務成本定價為基礎,預示著推廣酬金制收費模式,符合物業管理行業的本質特征和發展方向。從服務集成商的角度,物業服務企業最重要的功能是根據業主的需求組織物業服務的各種生產要素。由于沒有固定資產、原料和存貨等資金占用的壓力,物業管理行業無須太多的資金投入,這種類似于按單定制的服務生產方式,經營風險相對較少,價值回報同樣不能與高投入高風險的行業相比,以服務成本加酬金的定價模式也符合物業管理行業的國際慣例。以服務成本定價為基礎,要求物業服務收費標準應當根據服務成本的變化及時做出調整,借鑒煤炭電力價格聯動和原油汽油價格聯動的做法,建立物業服務價格和服務成本聯動機制,促使物業服務收費標準與勞動力成本和價格指數同步增長,還政府指導價以本來面目,以保證服務價格真實反映服務價值,真正實現物業管理市場的等價交換原則。

以前期物業管理為重心

嚴格執行收費核準制度

在前期物業管理階段,由于業主共同利益代表者缺位和建設單位初始定價權的優勢,作為物業服務買方的業主無法行使競價權,政府的介入是平衡市場各方力量的最佳安排。為防止建設單位濫用初始定價權,主管部門應當加強對前期物業管理招投標活動的過程監管,從源頭上解決開發商濫用定價權導致的價格失靈,對采取低價中標、高價簽約的不正當競爭行為的物業服務企業實行市場準入限制,嚴格執行普通居住物業和政策性住房前期物業管理收費標準的核準(或備案)制度。物業管理市場價格監管的重心在于前期物業管理階段,一旦業主大會成立和業主委員會產生后,無論從尊重業主的自主選擇權,還是從培育業主團體的自由競價能力出發,政府部門都應當妥善處理好契約自由和行政監管的關系。

以價格公開透明為手段

推行價格定期公示制度

業主和物業服務企業之所以在價格認同上存在較大的分歧,其主要原因在于,物業服務產品的無形性和不可儲存性,使得業主很難以可感知的方式體驗物業管理并認為物有所值。公開透明物業管理的價格信息,除了應當按照政策要求做到物業服務收費明碼標價以外,對于包干制的物業管理項目,物業服務企業還應當公開與收費標準相對應的物業服務標準;對于酬金制的物業管理項目,物業服務企業還應當明示物業服務支出中的各項成本構成以及定期財務審計的結果。推行物業服務價格的定期公示制度,有助于業主進行服務價格的市場比較,消除價格信息的不對稱,提高業主物業服務費用的競價能力;推行物業服務價格的定期公示制度,有利于業主理解物業管理的真實價值,增強與物業服務企業的價格認同,減少價格認識的誤解,降低價格沖突的風險。

以扶持激勵政策為保障

實行最低價格保護政策

完善物業管理價格機制,應當實現傳統的強制命令式的監管方式向現代的協助指導式的監管方式的轉變,通過制定和實施一系列的價格扶持激勵政策,為物業管理市場的良性運行提供保障。針對物業服務價格缺乏彈性的問題,在短期內提高物業服務收費標準難度較大的情況下,降低物業管理的稅負有利于減輕企業和業主的負擔,政策改革的方向是:在包制收費模式下,解決外包服務支出重復征稅的問題;在酬金制收費模式下,解決物業服務支出免交營業稅的問題。針對保障性住房業主物業服務費用承受能力差的問題,將住房保障從流通環節推廣到消費環節,對保障性住房實行物業服務費用補貼,既能減輕業主的物業服務費用負擔,也能保證物業服務企業的正常運營。針對當前普通居住物業和政策性住房違背價格規律的保守的價格政策,實行物業服務費用的最低保護價政策,一方面,可以抑制低端物業服務的過度供應,限制低于服務成本價的不正當競爭;另一方面,可以保證中低收入群眾基本的居住質量,防止大面積“棄管”現象的發生。


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