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小區業主違規亂停車,物業怎樣做才合情、合理,又合法?

隨著居民私家車擁有量急劇增加,小區內亂停車現象越來越普遍。在封閉、空間有限的小區里,亂停車不僅致堵還極易埋下安全隱患,部分小區曾發生過因亂停車導致救護車、消防車進不來而影響救援的事件。長期以來,小區內亂停車現象禁而不絕,甚至愈演愈烈。


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案例


近日,一車主在某小區未將車輛停放在規定的車位上,遭物管保安鎖車,后交納30元罰款后,才得以離開。事件發生后,不少業主認為,小區車輛違規停放影響到其他人的出行,必須要嚴加譴責!而保安對自己這種“嚴加管理”行為也認為是理所應當。


專家解讀


1、根據《行政處罰法》相關規定,罰款屬于行政處罰的一種,除法律、行政法規、地方性法規、部委規章及地方性規章外,其他規范性文件不得設定行政處罰,因此物業公司制定的文件不得設定罰款,且物業公司也不具備法律授予的行政處罰權,自然也就無權要求違規停車的車主繳納罰款,物業公司的這種處罰行為即不具備合理性和合法性。


2、物業也無權鎖車,對違規停車的車輛上鎖,侵犯了業主的物權,如果造成車輛損失的,物業還要承擔相應的賠償責任。


3、根據《合同法》的規定,當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,如果物業公司在簽訂物業管理合同時約定了可以對于業主違規停車的行為進行收費的話,則物業公司可以根據合同約定對業主收取違約金,但違約金不能通過鎖車等不正當方式強行收取。


4、如果物業公司在簽訂物業管理合同時對此未作明確約定,那么物業公司不得對業主違規停車的行為收取任何費用。


法律風險防范


對于小區中存在車輛亂停的現象,物業公司應當通過合法、合理的手段來進行管理。


物業公司作為小區秩序的管理者,接受業委會的委托提供物業管理服務,而車輛停放服務則是由轄區物業管理服務附帶產生的附加服務,物業公司有權對停車場進行經營管理,并收取車輛停放費。


對于這一服務,物業公司可以在物業管理合同或者與業主另行簽訂的車位有償使用合同當中作出明確約定,約定在業主不按照管理規范將車輛按秩序停放在合理位置上時,物業公司有權對其作出鎖車的處理,并要求其交納一定數額的違約金,如果發生對其他業主的利益造成損害或者妨礙到消防車輛駛入等情況的,還應當予以賠償。


當有了合同的明確約定以后,物業公司對于亂停車的業主就可以采取鎖車并要求其交納違約金的方式進行處罰了,但值得注意的是,首先,鎖車行為不能對車輛造成任何損壞,其次,當業主按照管理規范將車輛停在了指定位置上時,物業公司對車輛的受損、滅失情況承擔風險。


所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業轄區內的停車場經營車輛停放服務過程中,車輛發生車身受損、車輛滅失等情況。車輛停放期間車輛外表可能被第三人用器具劃傷,也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞,也有可能在停放期間被盜竊或者搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業公司面臨賠付金額較大的風險。此類事件的責任承擔關鍵在于停車性質的判斷,雙方之間保管合同法律關系的成立與否決定了物業公司的賠與不賠,因此,首先要與業主或者使用人簽訂車輛服務協議,明確合同性質,排除保管關系。


根據以往法院的判例來看,如果保管合同關系不成立,則物業公司無需對車輛的毀損或滅失承擔責任。其次,物業公司可以從停車場硬件建設及維護來防范風險,確保停車場的規劃和建設符合法律規定的條件,在選址上盡量避開廣告牌、危墻等,同時須負責做好相關停車場設施的維護和維修保養,在日常巡查當中及時發現和解決問題,排除危險。


另外,將停車場車輛停放服務的內容制作成公示牌,安置在停車場顯著位置,明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任等,停車場內因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時,應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知,并將可能造成車輛損害和危險的區域進行單獨圍欄和隔離,明確禁止車輛停放在上述區域。


治理對策


1、物業公司的罰款是不對的,于法無據。但如果有業主公約或業主大會的相關決定,可以對違約的相對人處以違約金等處罰措施,違約金的收支管理應當明確和規范。


2、物業公司對小區內車輛亂停放的指引、疏導、勸阻、排除妨礙、提供幫助等管理措施,是于法有據、正當合理的,也是其必須履行的義務;與此相關的駕車人或車主,應當配合其管理。


3、物業公司的上述管理措施,其權力和職責的本質,來源于有關法律法規規定和全體業主的授權。


4、可在小區主干道設置隔離設施,加強管理,物業公司的相關管理措施及后果等,應當與業委會及時溝通。


5、可對業主亂停車的不文明行為書面提醒或通過宣傳欄、電子屏等批評,并及時告知政府執法機構。


6、對于嚴重違規或違反社會公德者,可以與誠信機制聯系處理。


7、對違停車輛和違停現場進行拍照和錄像。


8、電話通知車主限時將車輛移開并對電話錄音進行證據保全。


9、必要時通知交管部門進行現場處理。


10、在緊急情況下,請專業機構將違停車輛拖離,并要求違停車主承擔物業公司墊付的拖車費。


11、在禁停區域設立禁停標志,并在有消防通道的地方打上樁,防止被占用,以此來規范停車行為,做好管理痕跡。


12、物業公司可以針對停放車輛這一物業服務項目收費制度進行修改和完善,調整地面停車位和地下車位收費標準,引導業主將車輛停放在地下車庫,提高小區內車位使用率,減少地面的停車壓力。


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