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物業公司夾縫中生存的困局?歡迎留言發表你的看法?

2007年10月1日國務院頒布的《物業管理條例》中將物業管理企業修改為物業服務企業,雖然從法律法規層面上對物業公司的權力和義務范疇進行了厘清,但就目前來看,無論是物業管理還是物業服務在一定程度上只是換了種叫法而已,大部分業主、開發單位、事業單位以及政府部門并沒有因此提升和改變對物業管理或服務的認知,各類責任邊界也還是一時間無法劃分清楚,導致物業公司還是被裹挾在業主、開發單位、事業單位以及政府部門權責利的矛盾浪潮之中,深處在“夾縫”中的物業公司往往卻難以突破這種困局,為謀求發展,物業公司期望能夠尋求各方利益的平衡點,但往往適得其反。

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業主與業主之間的不同訴求

小區內由文化、職業、生活習慣不盡相同的人群組成,他們之間相互影響的同時難免會出現各種矛盾和糾紛,例如:有車和無車的業主之間的矛盾,有車的業主想隨意進入小區,他們認為小區道路屬于業主的,強行要求進入;無車的業主,認為車輛胡亂停放,存在安全隱患,又不同意進入;養犬和無犬業主之間的矛盾,養犬業主認為養犬是自己的權力,無犬業主認為養犬不衛生,隨地大小便,還有傷人的危險。物業公司去勸阻,他們認為物業公司只是請來的管家,怎么能管“主人”呢,物業公司的人都是業主養著的,有的更是采取惡語相向、拳腳相加的極端方式,有的矛盾激化,物業公司正常的規范管理在他們眼里都是不合理的,以鬧為鬧。物業公司不去勸阻,部分業主又認為物業公司不作為,什么都管理不好,只收錢不做事,要求趕跑物業公司進行自治。像這種難以調和的各方訴求,在各小區比比皆是,《業主管理規約》如同一紙空文,部分業主只想物業公司服務自己,而去管理他人;只想要權力不想盡義務;只注重個人利益而忽視共同利益。而物業公司在不同訴求所產生的“夾縫”之中,往往又扮演了費力不討好的角色。

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物業“父子”模式的影響

《商品房買賣合同》和《物業服務合同》本是兩個層面的法律關系,但現如今這兩層關系卻糾纏不清,有人同行說,物業公司和業主之間必須打一場冗長的官司,才能正本清源,把責任說清楚。主要根源是由于物業行業發展初期,多以“父子”模式,作為物業公司也就順理成章的承擔了開發遺留問題的處理,此舉讓大部分業主對開發商、物業公司兩者間的權責造成了極大的混淆,對物業服務產生了錯誤認知,將房屋質量問題完全歸咎于物業服務企業,而這種錯誤的認知對物業服務行業的影響是深遠的,反觀眾多物業糾紛訴訟官司中,我們不難看到大部分業主多以房屋質量為由拒交物業費而遭到物業公司的起訴,最終多以業主敗訴。作為“夾縫”之中的物業公司,面臨很大的窘境,一方是頂頭東家,一方是服務的業主,特別是注重客滿的物業公司,哪方面都不敢得罪,如今“父子”模式的物業公司還在繼續“委曲求全”,獨立運營的物業公司還在這場認知漩渦里苦苦掙扎,想極力擺脫這種認知上“束縛”。而所謂的招投標制度,在現實中似乎并沒有發揮其預期的作用。加之關于房屋修繕方面的界定還不是很清晰,例如小、中、大修的范疇的界定。在維修資金申請方面又因諸多因素導致無法正常進行,這些都使處在“狹縫”中的物業公司舉步維艱。

物業與事業單位的服務邊界

項目在交付初期由于開發商或者事業單位的原因,導致小區水電暖托管移交不出去,物業公司不光要承擔所有設備的維護費用,更要承擔大的水電損耗費用,特別是一些老舊小區情況更為嚴重。有的物業公司還負責每月的抄收水電表的工作,這些已經遠遠的超出了物業的服務范疇和承受能力。雖然很多文件中明確規定,專業經營設施設備的維修更新養護等,由專業經營單位負責,由此產生的費用,專業經營單位可以計入其經營成本。但很多小區,事業單位尋找各種理由拒絕接管或者開發商未完成托管移交手續就先行投入使用,物業公司在進駐的同時,為了保障業主的正常生活需求,被迫管理,這就造成了責任邊界胡亂,而事業單位往往一句:“你們沒有托管移交”,就將所有的責任強加到物業公司身上,把矛盾點轉移到物業公司身上,橫眉冷對千夫指是很多物業公司因此面臨的窘境。

物業與政府單位的行政權區分

“私搭亂建”、“堵塞消防通道”、“圈地運動”、“環境污染”、“噪聲擾民”等違法違規行為,在小區內屢禁不止。根據《物業管理條例》的規定,對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。那么現實中,真如文件規定的那樣嗎?不然,物業公司去制止,就會遇到業主消極抵抗,認為物業公司多事;有些物業公司如采取非常規手段,又可能引起流血沖突,當然,堅決不提倡這種方式。那么上報有關行政管理部門呢?則物業公司面臨的多數是上報無門,遇到的多是推諉扯皮或者行政管理部門下達限期整改通知單后,便無下文,物業公司加在中間受夾板氣,行政部門認為給其添麻煩,認為民不舉官不究。但如果物業公司不去制止不上報,產生的嚴重后果物業公司又難辭其咎。很多類似的問題最終轉了一大圈,還是回到了物業公司面前,業主們則認為,物業公司作為小區的管理者,這些違法違規行為理應由物業公司去處理。還有爬樹摘果、亂扔垃圾、高空拋物、踩踏草坪、露天燒烤等等涉及國民素質教育問題的重擔,有時候又無厘頭的扔給了物業公司,讓深陷“狹縫”中的物業公司更是深感無力和無奈。

最后,借用現在網絡上比較流行的一句話:“我太難了”,作為深處在多種“夾縫”中的物業公司,確實太難了,我想作為每一名物業人都會身同感受,此文并不是對物業行業失去信心,而是我們要正視這些實際問題,深思該如何尋找物業行業在整個社會發展過程中的合理定位,如何沖破諸類困局,不再“夾縫”中求生存。

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