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六安中心城區住宅小區物業服務收費管理辦法

六安中心城區住宅小區物業服務收費管理辦法

第一章 總  則

第一條  為進一步提高物業服務水平,規范物業服務收費行為,維護業主、物業使用人和物業服務企業合法權益,促進物業服務行業健康發展,根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法規,結合本市實際,制定本辦法。

第二條  本辦法適用于六安市中心城區范圍內的物業服務收費及其管理工作。

第三條  本辦法所稱物業服務收費,是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區物業管理區域內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護管理區域內的環境衛生和秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。

第四條  六安中心城區住宅小區物業服務指導價收費標準由市價格行政主管部門負責制定,并對其監督管理。

六安中心城區住宅小區物業服務等級標準由市房地產行政主管部門負責制定,并對其服務質量進行監督管理。

第五條  物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的有關法律法規,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務。

第六條  提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第二章  物業服務

第七條  物業服務企業應當按照國家規定,具備相應的資質,不得超越資質等級承接物業服務業務。從事物業管理的人員應當按照國家規定,取得職業資格證書,加強物業管理專業人才隊伍建設,建立物業服務企業及其管理人員的信用檔案。

第八條  物業服務企業應當履行以下義務:

(一)以為業主服務為宗旨,提高服務質量和水平;

(二)按照物業服務合同,提供安全防范、衛生保潔、綠化養護、共用部位及設施設備日常維修養護等服務;

(三)按照規定公布物業服務費收支情況;

(四)接受業主委員會和業主的監督;

(五)協助有關部門提供社區服務,開展社區文化活動;

(六)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。未履行約定的,應當依法承擔相應的法律責任。

第九條  選聘的物業服務企業應當與業主委員會或建設單位訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當包括下列事項:

(一)物業管理區域范圍及基本情況;

(二)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

(三)物業服務用房的配置、使用、維修和管理;

(四)公共綠化的維護,以及公共區域的環境衛生、相關秩序維護;

(五)車輛的停放管理;

(六)物業服務質量標準;

(七)物業服務費用收取標準和方式;

(八)物業檔案資料的保管;

(九)物業服務合同期限;

(十)雙方的權利義務;

(十一)違約責任;

(十二)物業服務合同終止、解除條件;

(十三)其他事項。

第十條  物業服務一般包括以下內容:

(一)物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理;

(二)物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理;

(三)公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理;

(四)車輛停放服務管理;

(五)安全防范和秩序維護工作;

(六)裝飾裝修管理工作;

(七)物業檔案等資料管理;

(八)業主委托的其他公共性服務內容。

第十一條  業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業服務收費標準。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制的物業服務收費按合同約定辦理。

第十二條  物業服務的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

物業服務成本構成一般包括以下部分:

(一)服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(三)物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;

(四)物業服務企業辦公費用;

(五)物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊;

(六)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(七)經業主或業主委員會同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,符合專項維修資金使用規定的,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務成本。

第十三條  物業服務企業應當每年不少于兩次向全體業主張榜公布住宅小區物業服務收費的收支情況和服務項目和服務工作開展情況,聽取業主委員會或業主大會的意見。

 

第三章  收 費 管 理

第十四條  物業服務收費根據物業服務內容的性質和不同

特點,分別實行政府指導價和市場調節價。

住宅小區物業服務收費中的物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。

非住宅(含已改變使用性質的住宅)、別墅(含獨棟、雙拼、聯排、疊加)物業服務費和實行酬金制的住宅小區的物業綜合服務費、物業服務企業接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。

物業服務企業不得以任何理由向業主或物業使用人收取管理費、保證金和各種形式的押金、工本費等(國家、省另有規定的除外)。

第十五條  住宅小區物業綜合服務費實行分等定價。市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門,根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等,制定相應的基準收費標準,并適時向社會公布。

第十六條  實行市場調節價的物業服務收費標準,業主委員會成立前,由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定,業主委員會成立后由業主委員會與物業服務企業在物業合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費出現爭議的,由質疑方委托有資質的評估機構進行成本核算或機構評估,并依據評估結果,雙方約定物業服務收費標準。

第十七條  住宅小區的開發建設單位應當在銷售物業之前,按照《六安中心城區住宅小區物業服務等級標準》《六安中心城區住宅小區物業綜合服務費收費標準》,擬定前期物業服務方案,確定物業服務等級標準,在收費標準范圍內,按規定實行公開招投標,中標價格即為前期物業綜合服務收費標準,并在前期物業服務合同中明確。

前期物業服務合同應當明確物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間,并同時約定服務等級標準、收費標準。

第十八條  建設單位招投標的前期物業綜合服務收費標準,一般按照不超過《六安中心城區住宅小區物業服務等級標準》三級物業服務等級確定標準。開發建設單位分期開發、分批交付使用,小區配套設施和綠化環境未能到位的,建設單位應按物業綜合服務費標準的15—30%補貼給業主,具體比例由建設單位與物業企業約定。

第十九條  開發建設單位與業主(物業買受人)簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,作為商品房買賣合同附件,經業主(物業買受人)簽字確認,并在商品房銷售時一并向業主公示。

第十二條  業主委員會成立后,由業主大會決定續聘或重新選聘物業服務企業;具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業根據物業服務等級和相應的收費標準在物業服務合同中約定。

第二十一條  物業綜合服務費(含住宅躍層或閣樓),以房屋所有權證登記的建筑面積計算。

未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算,未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。

第二十二條  已交付業主的物業,物業服務費自交付之日起次月由業主承擔。未交付業主的物業,物業服務費由開發建設單位承擔。

交付是指在房屋買賣合同約定的時間內,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。開發建設單

位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關交付手續為準。

業主或物業使用人辦理入住手續后,連續六個月以上未入住的,業主在向物業服務企業書面備案后,可適當降低物業收費標準,具體降低幅度由雙方協商。

第二十三條  物業綜合服務費應按月收取。

業主與物業服務企業約定預收物業服務費的,預收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外,但約定的期限不得超過物業服務合同期限。

第二十四條  出租或以其他方式交他人使用的物業,業主應及時到物業服務企業登記備案,物業服務費由業主或使用人按規定交納。

第二十五條  實行政府指導價的物業服務收費實行《安徽省服務價格登記證》制度。物業服務企業在收費前,應當向價格行政主管部門辦理備案和申領《安徽省服務價格登記證》。

物業服務企業申請備案應提供以下資料:

1、物業服務收費標準備案申請;

2、物業服務企業資質證書;

3、房產主管部門認定的物業服務等級;

4、與建設單位、業主、業主委員會約定的物業服務合同;

5、業主委員會或業主大會意見;

6、工商營業執照、稅務登記證;

7、其它需要說明提供的相關資料。

經審查符合條件的,價格主管部門下達同意收費標準備案函,物業服務企業據此辦理《安徽省服務價格登記證》。

第二十六條  物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置或收費地點,按照物業服務收費明碼標價規定,公布物業服務收費標準、等級標準,亮證收費,物業服務企業無證收費的,業主有權拒付。

 

第四章  停 車 收 費

第二十七條  住宅小區內符合規劃配置要求的共用車位、車庫(含地下、地面)、地面停車場由物業服務企業人員提供管理服務的,按規定可以收取停放服務費。

第二十八條  停放車輛收費,在小區業主委員會成立前由開發企業和物業服務企業合同約定;業主委員會成立后,收費應當經業主大會同意。收費標準按《六安中心城區住宅小區車輛停放服務收費標準》執行,收費標準為最高標準,各小區根據條件可以降低。停車費收益的30%用于補貼物業綜合服務費,70%納入專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

第二十九條  住宅物業管理區域內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要。

第三十條  實施物業管理區域車輛停放服務收費的物業服務企業,應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度,做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視(或監視)和日常維護等服務工作。

 

第五章  共用設施設備收費

第三十一條  住宅物業服務區域內,公共照明、消防設施、景觀水系、監控系統、單元門禁等設施設備運行費,納入物業綜合服務費中,不得再另行分攤收取。

電梯運行維護檢測費用和二次供水增壓水泵運行維護費用,在初期前期物業服務階段,成本無法核算時,電梯運行維護檢測費按最高不超過0.40元/平方米、二次供水運行維護費按最高不超過0.20元/平方米收取,待運行規范、能夠單獨立表計量、核實運行成本后,根據電梯運行維護檢測成本和二次供水運行維護成本據實分攤收取,年終核算,多退少補,定期公布費用收支。

電梯運行費和二次供水費具體標準,由物業服務企業在不超過規定標準的范圍內與業主具體約定。連續六個月以上未入住的住戶,經書面向物業企業備案后,是否收取電梯運行費和二次供水費雙方約定,最高不超過居住戶收費標準的一半。沒有或按規定不需要提供電梯運行和二次供水的用戶不得收取電梯運行費和二次供水費,底層住戶不收取電梯運行費用。

第三十二條  物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收上述費用的,可向委托方收取手續費,具體標準在雙方委托合同中約定;物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

第三十三條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用于補貼物業綜合服務費,70%納入專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

 

第六章  裝飾裝修收費

第三十四條  裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業服務企業清運裝飾裝修垃圾的,應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標準按建筑面積每平方米不高于2.5元收取。裝飾裝修垃圾清運費一次性收取。

裝飾裝修單位或裝飾裝修人應在裝飾裝修前應與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議,服從物業服務企業的管理。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的,恢復、維修費用按實際發生額,由業主(使用人)或裝修單位(裝修人)承擔。

物業服務企業不得向業主和物業使用人收取任何形式的裝飾裝修管理費和保證金。

 

第七章 責任與義務

第三十五條  物業服務企業必須按照物業服務合同約定的服務內容提供服務。物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務,除法律法規規章另有規定外,服務收費由雙方約定。

第三十六條  業主、物業使用人和開發建設單位,應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的,應按照物業服務合同約定承擔違約責任,業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第三十七條  物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的,不得降低服務質量,減少服務內容,提高收費標準。

第八章  監督管理

第三十八條  加強對物業服務收費項目、收費標準、收費行為和服務內容、服務質量、服務標準進行監管。物業服務企業構成價格違法、違規的,由價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》等法律、法規予以處罰。

第三十九條  未選聘物業服務企業提供物業服務的住宅小區、單位宿舍、業主自行組織的物業管理,可參照本辦法自行協商,并在物業所在街道辦事處(鄉、鎮)的指導下具體實行。

第四十條  本辦法自二○一三年一月一日起施行。市物價局、市房產局《關于規范六安城區物業服務收費的通知》(六價業〔2007〕23號)同時廢止。

附件1:《六安中心城區住宅小區物業綜合服務費收費標準》

附件2:《六安中心城區住宅小區車輛停放服務收費標準》

附件3:《六安中心城區住宅小區物業服務等級標準》(六安市房地產管理局制定)

六安中心城區住宅小區物業服務收費標準

                                                                      單位:元/平方米

 

等級

物業綜合服務費

電梯運行

維護檢測費

二次供水

運行維護費

 

備注

多層

高層

一級

0.85-1.25

0.90-1.30

 

0.4

 

0.2

二次供水運行維護費不含多層

二級

0.55-0.85

0.60-0.90

三級

0.35-0.55

0.40-0.60

四級

0.35以下

0.40以下

 

六安中心城區住宅小區車輛停放服務收費標準

停放車輛類型

停放形式

收費標準

備注

小汽車

室內

150

有產權或使用權的30

露天

50

臨時停放2小時內免費,2小時以上6小時以內2/次,6小時以上5/次。

大汽車

露天

120

三輪車

人力車(室內)

20

臨時停放2/

動力車(室內)

30

自行車

室內

10

 

臨時停放1/

電動車

室內

12

摩托車

室內

15

                                                                        單位:元//

六安中心城區住宅小區收費辦法.doc


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